Con una renta de 1.000 euros al mes, lo máximo que un casero puede exigir al firmar un alquiler de vivienda habitual en Madrid son 3.000 euros, 1.000 de fianza y hasta 2.000 de garantía adicional, sin un euro de honorarios de agencia. Ese tope rige en contratos de hasta 5 años, o 7 si el casero es una empresa. El dinero no se queda en su cuenta: tiene 30 días hábiles para depositarlo en la Agencia de Vivienda Social, y al entregar las llaves dispone de un mes antes de que el saldo empiece a generar interés legal. Quien firma un contrato de temporada hace otra cuenta.
La fianza es una mensualidad de renta en metálico que el inquilino entrega al firmar y que el casero debe depositar en la Comunidad de Madrid, que la guarda sin intereses.
¿Cuánto es la fianza de un alquiler en Madrid? En un alquiler de vivienda habitual en Madrid la fianza es 1 mensualidad en metálico y la garantía adicional no pasa de 2 mensualidades en contratos de hasta 5 años. Los honorarios de la agencia los paga el casero. La excepción es el alquiler de temporada, uso distinto de vivienda para la Comunidad de Madrid, con 2 mensualidades de fianza.
¿Es legal lo que te piden al firmar el alquiler?
La cuenta que decide es la suma, no la fianza sola. Si el total que te piden supera 3 mensualidades en un contrato de vivienda habitual de hasta cinco años, pasa del tope del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
| Concepto | Vivienda habitual, hasta 5 años | Alquiler de temporada |
|---|---|---|
| Fianza en metálico | 1 mensualidad | 2 mensualidades, sin IVA ni retenciones |
| Garantía adicional | Hasta 2 mensualidades | La que se pacte |
| Honorarios de agencia | A cargo del casero | Se mira en el contrato |
| Máximo al firmar | 3 mensualidades | El tope de 3 es para vivienda habitual |
Qué hacer según lo que te pidan:
- Si te piden más de tres mensualidades en total, en vivienda habitual de hasta cinco años el exceso no se puede exigir, llame como lo llame el contrato. La garantía adicional puede ser un aval bancario o un depósito, y cuenta igual dentro del tope.
- Si la agencia te pasa una factura de honorarios, la Ley de Arrendamientos Urbanos pone a cargo del arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de vivienda desde la Ley 12/2023.
- Si el contrato dice temporada y el piso va a ser tu casa, pregunta por qué antes de firmar. La fianza sube a dos mensualidades, el tope de dos de garantía está escrito para la vivienda habitual y el Ayuntamiento pide un contrato de al menos 6 meses para empadronarse en Madrid.
La fianza, además, no se actualiza durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el casero es una empresa. En las prórrogas puede igualarse a la renta vigente.
¿Cómo saber si el casero ha depositado la fianza?
Para depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social la Comunidad fija un plazo de 30 días hábiles desde la firma, y el trámite es gratuito para el casero. Si llega tarde, la Comunidad de Madrid le aplica un recargo del 2 %, o del 5 % si pasa de un año, y no depositarla es infracción grave con multa del 26 % al 50 % de la fianza. El inquilino no tiene que fiarse de su palabra:
- Pide la acreditación. La Agencia de Vivienda Social admite la Solicitud/Denuncia de acreditación del depósito con el formulario y una copia del contrato.
- Sin certificado digital, se envía por correo postal certificado. Con la Cuenta Digital de la Comunidad la acreditación sale en línea.
- Guarda la copia para la Renta. Si el casero no te da el resguardo, la copia de la solicitud sirve para la deducción autonómica por alquiler.
La Comunidad no publica en cuánto tiempo responde a la solicitud. El Área de Fianzas atiende en la calle Basílica, 23, de 9:00 a 17:00, con cita previa recomendada, aunque el trámite no exige ir en persona.
¿Qué hacer si no te devuelven la fianza?
La Comunidad de Madrid no devuelve la fianza al inquilino. La Agencia de Vivienda Social se la devuelve al casero, que tiene 5 años desde el fin del contrato para pedirla, y es el casero quien te la devuelve a ti.
Qué puede descontar el casero y qué no:
- Puede descontar lo que el inquilino deba, como rentas pendientes, y las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, que la ley pone a cargo del inquilino.
- No puede descontar las obras necesarias para conservar la vivienda habitable, que son del casero.
Si la fianza no llega, el orden es este. Primero, una reclamación por escrito que pueda probarse: la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar una negociación antes de demandar, y vale la que hacen las propias partes. Después, si la cantidad no pasa de 2.000 euros, el juicio verbal y la petición inicial del proceso monitorio se presentan sin abogado ni procurador, según la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las fotos del piso el día de la entrega de llaves son la mejor prueba para discutir cualquier descuento.
¿Qué más cambia en tu presupuesto al alquilar en Madrid?
La fianza se paga una vez; el transporte, cada mes. La zona tarifaria del piso fija el precio del abono de 30 días, y está explicada en las zonas del abono de transporte. Con menos de 26 años cuenta el Abono Joven y sus requisitos.
Para elegir zona, las guías de Chamberí, Tetuán, Usera, Carabanchel y el barrio de Salamanca cuentan cómo se vive en cada uno. Y no hace falta presupuestar agua embotellada: el agua del grifo del Canal de Isabel II se bebe.
Preguntas frecuentes sobre la fianza del alquiler en Madrid
¿Cuánto pueden pedir de fianza en un alquiler en Madrid?
En un alquiler de vivienda habitual, una mensualidad de fianza en metálico más una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el casero es una empresa. En total, 3 mensualidades como máximo según la Ley de Arrendamientos Urbanos, y cero honorarios de agencia.
¿Quién paga los honorarios de la agencia en un alquiler?
El casero. La Ley de Arrendamientos Urbanos pone a cargo del arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato en el alquiler de vivienda, así que la agencia no puede cobrárselos al inquilino.
¿Cómo saber si el casero ha depositado la fianza?
Pidiendo a la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid la acreditación del depósito, con la solicitud y una copia del contrato. Sin certificado digital se envía por correo postal certificado, y la copia sirve para la deducción por alquiler en la Renta.
¿La Comunidad de Madrid devuelve la fianza al inquilino?
No. La Agencia de Vivienda Social devuelve el depósito al casero, que tiene cinco años desde el fin del contrato para pedirlo. Al inquilino le devuelve la fianza el casero, y si pasa un mes desde la entrega de las llaves el saldo genera interés legal.
Una fianza depositada se recupera con un escrito y, si hace falta, un juicio sin abogado; antes de firmar, se suma.